התחדשות עירונית בחולון: המתחמים, התהליך ומה לבדוק לפני שחותמים
חולון נמצאת באמצע גל התחדשות גדול. אם אתם בעלי דירה בבניין ותיק, סביר להניח שבשלב מסויים ידפוק בדלת יזם. העמוד הזה מסביר מה באמת קורה ומה העירייה אחראית לו, מול מה שהיא לא.
ההפרדה שחשוב להבין לפני כל דבר אחר
תהליך פינוי בינוי רץ בשני מסלולים נפרדים לגמרי, והבלבול ביניהם הוא מקור רוב המפח הנפש:
- המסלול התכנוני : אישור תב"ע חדשה שמגדילה את מספר יחידות הדיור. התהליך הזה ציבורי , נעשה בפיקוח העירייה ומאושר בוועדה המקומית ובוועדה המחוזית
- המסלול הקנייני : מה תקבלו תמורת הדירה שלכם. זה מתנהל ישירות בינכם לבין היזם, בלי שום התערבות של העירייה או של גוף ציבורי אחר
זאת אומרת: אם התמורה שהיזם מציע לא משביעה אתכם, אין טעם לפנות לעירייה . העירייה לא צד במשא ומתן ואין לה סמכות להתערב בו. מי שמייצג אתכם שם הוא עורך דין מטעם בעלי הדירות, והבחירה בו היא ההחלטה הכי חשובה שתקבלו בתהליך.
המתחמים הפעילים בחולון
- אלה המתחמים שלהם עמוד יעודי באתר העירייה, כלומר התהליך בהם כבר בשלב מתקדם מספיק כדי להצדיק שיתוף ציבור:
- רחוב סוקולוב
- מתחם מבצע סיני
- מתחם גולדה-הופיין
- מתחם חנקין מרכז
- מעל כולם עומדת תוכנית ח/619 , תוכנית כוללת להתחדשות עירונית, ו תוכנית המתאר הכוללנית ח/2040 שמגדירה את המסגרת לעשור הבא.
מי יוזם את התהליך
שלושה מקורות אפשריים: העירייה, שיכולה ליזום תב"ע ולקבל תקציב ממשרד השיכון; יזמים או קבלנים פרטיים; או בעלי הדירות עצמם שמתארגנים . האפשרות השלישית פחות מוכרת ולרוב נותנת לדיירים עמדת מיקוח טובה במידה ניכרת, כי הדיירים בוחרים את היזם ולא היפך.
בכל המקרים, אישור התוכנית הוא ציבורי, והביצוע בפועל נעשה על ידי גוף פרטי.
דייר סרבן: מה קורה אם לא כולם מסכימים
זו השאלה הנפוצה ביותר. החוק מכיר במצב שבו רוב בעלי הדירות מעוניינים בעסקה ומיעוט מסרב, ומאפשר בתנאים מסוימים לתבוע דייר שמסרב בלי טעם סביר. אבל סירוב מנימוק ענייני : תמורה לא ראויה, העדר ערבויות, נסיבות אישיות : אינו סירוב של "דייר סרבן". זו שאלה משפטית שנבחנת לגופה, ולא משהו שהיזם קובע.
היטל השבחה במיזמי פינוי בינוי
במיזמי פינוי בינוי חלים כללים מיוחדים לעניין היטל השבחה, והעירייה מפרסמת אותם בנפרד. זה תשלום נפרד לגמרי מאגרת בנייה ומארנונה, והוא אחד הסעיפים שחייבים להיות מוסדרים במפורש בהסכם מול היזם. עוד על היטל השבחה .
ארנונה בתקופת הפינוי
נקודה שנוטים לשכוח: בתקופה שבין הפינוי לאכלוס הדירה החדשה, אתם גרים בדירה אחרת ומשלמים עליה ארנונה לפי האזור שלה. אם עברתם מאזור ג לאזור א, החיוב יכול להיות גבוה פי שניים . שווה לבדוק מי נושא בפער הזה לפי ההסכם.
למי פונים
לעירייה יש מינהלת להתחדשות עירונית, והיא הכתובת לשאלות על המסלול התכנוני: באיזה שלב נמצאת התוכנית, מתי יש שימוע התנגויות, ומה התוכנית מאפשרת. מינהל ההנדסה נמצא ברחוב ויצמן 58, מרכזייה 03-5027222 .
לשאלות על המסלול הקנייני : תמורות, ערבויות, דמי שכירות בתקופת הבנייה : הכתובת היא עורך דין מטעם הדיירים ושמאי מקרקעין מטעם הדיירים. לא עורך דין שהיזם ממליץ עליו.
תוכנית ח/619, התוכנית שמסדירה את ההתחדשות בחולון
מה התוכנית עושה
התוכנית הוכנה מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38 , שמאפשר לכל רשות מקומית להכין תוכנית התחדשות מקומית במקום להסתמך על התמ"א הארצית. והיא תמשיך לחול גם אחרי שתמ"א 38 פקעה : וזו הנקודה המעשית החשובה ביותר עבור בעלי דירות.
בנוסף היא קובעת הוראות למתחמי פינוי בינוי לפי סעיף 64ב לחוק התכנון והבנייה.
היקף התוכנית: לפי עיריית חולון היא מאפשרת תוספת פוטנציאלית של 30,000 עד 60,000 יחידות דיור . בעיר שבה חיים כ-190 אלף תושבים, זה שינוי של סדר גודל.
מי זכאי: מבחן התאריך
זה הדבר הראשון שכדאי לבדוק, והוא חד משמעי. התוכנית חלה על מבני מגורים קיימים שהוצא היתר לבנייתם לפני 1 בינואר 1980 .
גם אם נעשו במבנה תוספות בנייה אחרי ההקמה, הוא עדיין נכנס : בתנאי שמהנדס קבע בכתב שהתוספות לא נבנו לפי ת״י 413 כפי שהיה בתוקף במועד ההיתר, ושההיתר לתוספה ניתן עד 18 במאי 2005 .
מי שלא יודע מתי הוצא היתר הבנייה לבניין שלו : זה מופיע בתיק הבניין שבמחלקת ההנדסה, וזו הבדיקה הראשונה שכדאי לעשות. פרטים על מחלקת ההנדסה .
שש הקטגוריות
התוכנית מחלקת את העיר הוותיקה ל שש קטגוריות , ולכל אחת מהן מוגדרת מעטפת נפחית שונה : כלומר כמה אפשר לבנות. זו הסיבה ששני בניינים דומים בשתי שכונות יכולים לקבל זכויות שונות לגמרי.
הקטגוריה המחמירה ביותר היא רשת הרחובות הראשיים , שמבוססת בעיקר על צירי תחבורה ציבורית עתירת נוסעים. שם נדרשת חזית פעילה בקומת הקרקע וזיקת הנאה במרווח הקדמי לטובת הרחבת המדרכה.
קטגוריה נוספת היא מגרשים מיוחדים : מגרשים עם נסיבות חריגות כמו צפיפות גבוהה מאוד. ויש אזורי מרקם לשימור , שנמצאים ב שכונת אגרובנק ההיסטורית וכפופים למגבלות שאינן חלות בשאר העיר.
שני מסלולים, ולמה זה משנה לכם
מסלול ההיתר : חיזוק המבנה הקיים או הריסה ובנייה מחדש, על בסיס המגרש הקיים. זה המסלול המהיר יותר , כי אין צורך בתוכנית מפורטת חדשה.
מסלול המתחם : במתחמים שהתוכנית הגדירה מראש, מותרת הגשת תוכנית מפורטת הכוללת פינוי בינוי. ארוך בהרבה , אבל עם פוטנציאל גדול יותר.
אם יזם פונה אליכם, השאלה הראשונה היא באיזה מסלול מדובר , כי זה קובע אם מדובר בשלוש שנים או בעשר.
מה שכדאי לדעת לפני שחותמים
התוכנית קובעת דגשים למארגנים שנבחרים על ידי הדיירים, כדי להבטיח תהליך יעיל ושקוף. אבל הדבר החשוב ביותר נשאר אותו דבר: העירייה מקדמת את המסלול התכנוני, אבל את התמורה אתם סוגרים מול היזם לבד , ולעירייה אין סמכות להתערב במשא ומתן הזה.
הסבר מלא על שני המסלולים ועל דייר סרבן .
איפה לבדוק את הנכס שלכם
התוכנית חלה לפי גוש וחלקה ולא לפי שם שכונה או רחוב. כדי לדעת באיזו קטגוריה אתם נמצאים צריך לאתר את הגוש והחלקה שלכם ולבדוק אותם מול מסמכי התוכנית.
מקורות רשמיים: עמוד התוכנית באתר עיריית חולון תחת מדור הנדסה ופיתוח, ומנהלת ההתחדשות העירונית של חולון.